재테크,부동산 재테크, 토지 투자, 가을 여행,

오늘은 하늘 소설 이야기를 잠시 뒤로 미루고 지난 2주간 보름 동안  다녀 온 부동산 테마 여행에 관한 이야기를 하겠습니다.

저에게는  저의 평생 꿈이 글로벌 비즈니스인데 그 달콤한 감옥에서 벗어나 잠시 주위에 있는 사물을 바라보는 나들이였고 비즈니스적 외도를 한 기분이 들었습니다.

어느 날 주말이라 혈육 한 점인 외동 딸을 아내가 손을 꼭 잡고 온 가족이 출동하여 처가 집에 놀러 간 적이 있습니다.

 그날 작고하신 장인 어르신께서 이런  농담을 하신 적이 기억에 남아 있습니다. 지금은 아스라한 옛 추억의 상자에 먼지가 뽀얗게 묻어 버린 세월이 되었지만

손자 가 할아버지에게 이런 질문을 하더라고 하더군요

“할아버지 , 북한산과 설악산을 어디에 있는 줄 알겠는데 부동산은 어디에 있는 산이에요?’’라고

그럼 부동산은 어디에 있는 산일까요?

우선 부동산의 사전적 정의를 네이버 국어 사전에서 검색해 보겠습니다..

검색해 보니 이렇게 나옵니다

‘법률 움직여 옮길 수 없는 재산. 토지나 건물, 수목 따위이다.’

즉 일반 사물들은 다 움직이는데  부동산은  움직이지 못하고 한 곳에 머물러 있는 사물을 말 합니다

손자는 산(山) 과 산(産)을  구별하지 못했던 것이지요.

여기에서 북한산(北漢山)이란 메 산 이고 부동산(不動産) 할 때 산은 낳을 산이나 산물 산 이라고 사전은 말하고 있네요

즉 부동산은 생산적이고 장기적인 산물이란 뜻이기도 합니다.

그럼 부동산 재테크란 무슨 말 일까요?

재테크의 사전적 의미를 알아 보겠습니다.

재-테크 財tech경제 ‘재무 테크놀로지(기업이 자금의 조달이나 운용에 고도의 테크닉을 사용하여 금융 거래에 의한 이득을 꾀하는 일)’를 줄여 이르는 말.

재(財)란  재물 재 자 입니다.

Tech 는tech·nol·ogy 약자로 기술이란 뜻으로 나옵니다.

즉 재테크란 재산에 관한 기술을 말하는 뜻이 되는군요.

재산을 가지고 투자하여 재산을 불리는 것을 의미합니다.

혹시 조금은 서두에 장황해 졌는지 모르겠습니다.

 학생 시절 저를 가르쳤던 교수님께서 강의 하실 때

“개념을 잘 잡아라!” 라고 강의 하셨던 기억이 새롭습니다.

시작하기 전에 우선은 기본적인 개념을 잘 잡고 있으면 평생 흔들림 없이 초지일관으로 본질적인 삶에 접근 할 수 있지 않을까 하는 노파심에서 서두를 사전적 의미로 지리 하게 시작해 보았습니다.

 재테크에는 흔히들 말하는 것처럼 두 가지 종류가 있습니다 즉 주식과 부동산 입니다.

주식에 관한 이야기는 나중에 기회가 되면 다시 이야기를 하고 이번 시간에는 부동산 재테크 이야기를 해 보겠습니다.

편안하고 자유스러운 마음으로 그냥 낙엽이 지는 가을 내음이 물씬 풍기는  만추의 오솔길을  걸어 가듯이 우리 함께 두런 두런 정담을 나누며  부동산 재테크의 길을 걸어가 보지요.

전문 용어가 나오거나 어렵고 딱딱한 이야기를 가급적 피하고 쉽고 평탄한 오솔길로 안내해 보겠습니다.

 혹시 의문이 생기는 부문이 있거나 모호한 표현은 질문을 부탁 드립니다.

 그럼 제 주위에 있는 부동산 전문가들에  저 역시 문의하여 답변을 드리도록 하겠습니다.

자 그럼 서론의 각설은 이 정도로 마무리하고  본론으로 들어가서 부동산 재테크에 관한 이야기를 본격적으로 해 보겠습니다,.

부동산 재테크 하면 떠오르는 단어가 우리는 아파트를 생각합니다 . 아파트는 살기도 편리하고 교통도 좋고 관리실에서 모든 제반 시설물들을 관리 해 주니까 신경 쓸 필요가 없어 생활이 순탄하니까요. 또한 주위에서 보면 아파트 가격이 1억 올랐느니  아파트가 안 팔려 미치겠다 라는 이야기를 흔히 듣고 있습니다.

이처럼 우리는 아파트에 대해 민감한 반응을 보이지만 결론부터 말씀 드린다면  부동산 재테크의 핵심은 아파트가 아니라 토지 입니다.

왜냐하면 토지는 영속성과 무한성 그리고 유일성을 가지고 있기 때문에 일반 소비재와는  차원이 다른 상품입니다.

즉 아파트는 건물이기 때문에 감가상각이 되어 경제적 가치가 감소되고 손실이 발생하지만 토지는 영원하기 때문에 일반 소비재들처럼 감가상각이 되지 않고 오히려 내재가치가 올라가며 상황에 따라서는 미래가치 즉 성장가치가 올라가기 때문입니다.

일반적으로 우리가 좋아하는 빵과 아이스크림을 먹게 되면 그것으로  끝나는 일회성 소비재들이 있습니다.

우리가 흔히 쓰고 있는 핸드폰이나 컴퓨터 냉장고 에어컨 같은 내구 소비재들은 고작 수명이 2-3년이나 길어야 10년정도 밖에 되지 않는 단기적인 내구성 상품에 불과 합니다,

옛날 어느 전자 제품 회사처럼 ‘순간의 선택이  10년을 좌우한다,처럼  말입니다.

또한 아파트나 오피스텔 역시 건물이기에 수명이 10-20년 정도면 장수하지 못하고 낡고 허름하여 보수하거나 재 건축해야 하는 상황에 이르게 됩니다.

그러나 토지는 영구 불편하여 우리에게 깊은 안식과 평화를 가져다 줍니다. 예를 들면 노벨 문학상을 탄 중국 선교사의 딸로 태어나 펄벅이 쓴 ‘대지’라는 소설에서 주인공 왕룽은  토지에 대한 애착을 죽을 때 까지 가지고 가듯이 말입니다.

즉 토지 투자란 이렇게 평생 가는 또한 왕룽처럼 자식들에게 물려 주어야 하는  장기적인  투자 상품이란 뜻입니다.

한번 쓰고 버리는 일반 소비재와는 차원이 다른 생산재 이며 평생 자산(資産)이 되는 상품이란 뜻이기도 합니다.

그럼 왜 토지 투자가 중요한가?

라는 질문이 떠오르게 됩니다.

신문에 의하면 우리 나라 부자들의 유형을 분류해 보았더니

1.    상속과 증여 2. 부동산 투자 3. 자수 성가   라고 나옵니다.

위에서 보는 것처럼 노후를 준비하기에는 아주 적합한 디자인인 것이지요 흔히들 재산 3분법을 이야기합니다

현금과 주식과 부동산을 3분의 일씩 가지고 있으면 안전하다고 들 합니다.

수익정과 안정성과 성장성이 고루 갖춘 모양새라고 하지요

그래서 노후준비로 재테크가 많이 유행하나 봅니다.

노후하면 해외 여행이 떠오르는데 그것과 병행해서 재테크와  큰 병원에서 실시하는 일반종합검진도  함께 고려해 보시면 어떨까 생각해 보았습니다.

일반적으로 부동산 투자에는 2가지로 나눕니다.

1.    시세 차익 형

2.     임대 수익 형

흔히들 이 두 가지 요소는 상호 배반적이라고 생각하고 있지만 부동산 학자들은 이 두 가지 요소가 함께 어우러져야 슈퍼 부동산이 될 수 있다고 합니다.

시세 차익이란 의미는 부동산을 팔 때  산 가격보다 훨씬 비싸게 팔아서 이익을 남긴다는 의미이고

임대 수익이란 아파트나 오피스텔 상가 빌딩 등에서 월세를 받아 이익을 얻는다는 뜻입니다.

자 그럼 좀더 세부적으로 들어가서 토지 투자를 할 때에는 가격 상승에 대한 기대치를 갖고 투자를 하게 됩니다

토지 가격상승 요인으로는  그 지역에 유입되는  인구 증가와  그로 인한 주민들의 소득 증가 그리고 인프라 확충 또한 행정 계획을 들 수 있습니다.

그 좋은 예로 강남과 광화문을 들 수 있겠지요

특히 외국인들의 이곳들을 선호한다고 합니다.

그리고 요즈음 뜨고 있는 평택과 세종 시를 들 수 있다고 봅니다.

그럼  좀더 각론으로 들어가서 토지 투자와 도시계획에 관한 이야기를 해야겠군요..

우선 토지 투자를 이야기하기 전에 퀴즈 하나를 내겠습니다.

우리 모두는 선녀와 나무꾼이야기를 알고 있지요.

그럼 나무꾼이 선녀에 대해서 저지른 범죄는 무엇일까요?

1.    절도죄

2.    간음죄

3.    감금 및 체포 죄

4.    천기누설죄

5.    무죄.

답은 3번 감금 및 체포 죄입니다

우리는 흔히  나무꾼이 선녀의 옷을 훔쳐서 하늘나라로 못 올라 가게 만들었기 때문에 옷을 훔친  절도 죄로 인식하게 됩니다

그러나 법률적으로는 나무꾼은 선녀를 하늘로 못 가게 하고 나무꾼 집으로 데려 가서 감금 시켰고 체포했다고 생각 합니다.

즉 기본적이고 본질 적인  접근과 시각이 필요하다고 봅니다.

토지 란 주거 단지  상업단지 산업단지 관광단지 농림단지 등 여러 기능으로 분류할 수 있습니다.

그래서 토지 투자란  2가지 목적으로 나누어 집니다

1개발 형 (부인)

2.    시세차익 형 ( 애인)

개발 형이란 부인처럼  그 토지에다 건물을 지어 평생 함께 가야 하는 것을 의미하고

시세차익이란 애인처럼  한번 뜨겁게 사랑하다가  시세 차익을 보고 헤어져야 하는  형태를 의미 합니다.

미래 가치에 대한 투자이기에 앞으로 이 곳에  사람들이  얼마나 모일 것인가 언제 올 것인가 저 소득층이 오는가 아니면 고소득층이 오는가 교통 망은 어떻게 생기고 산업단지는 어디에 세워질 갓인가 라는 추상성에 대한 상상력을 가지고 있어야 합니다.

현재와 미래 시점에 대한 갭을 충분히 이해하고 상상해 보아야 합니다.

예를 들면 현재 있는 거점 지역과   사람들이 다니는 목표 지점이 있다면 그 동선을 확인하여 앞으로 어떻게 개발이 될 것인가를 유추해 보아야 한다는 이야기 입니다.

전에는 대기업과 도로가 주로 연결 되었지만 오히려  지금은 철도와 IT같은 첨단 산업들이 수도권 지역에 많이 생기는 편입니다. 판교와 신갈 같은 지역이지요.

혹시 풍수지리설(風水地理說)을 들어 보셨는지요

우리나라 한국 지리학을 말합니다.

풍수지리설 하면 조상들 묘 자리를 보는 것으로 일반적인 통념이 자리 잡고 있는데 그것은 잘못된 풍습이자 상식일 뿐이지요

오히려 부모님을 좋은 묘 자리에 옮기는 것이 중요한 것이 아니라 부모님이 살아 계실 때에  잘 효도하는 것이 풍수지리설입니다.

왜 이 이야기를  꺼냈냐 하면 인간이  왜 도시를 형성해야만 했고 어떻게 도시를 계획하고 설계를 했는지를 알기 위해서입니다.

그래야 토지에 관한 이야기와 연결이 되기 때문이지요.

기원전 3000년 경으로 거슬러 올라가서 인류는 4대강 유역에다가 처음으로 도시를 건설하며 문명을 일으키기 시작  합니빈다

1     메소포타 문명 (메소포타미아와 유프라테스 강 유역)

2이집트 문영( 나일강 유역)

3.    인더스 문영(인더스 강 유역)

4.    황하 문명 (황하 강 유역)

이렇게  인간들은  초원에서 벗어나서 강 유역에다 도시를 건설 하며 문명을 일으키기 시작하며 역사가 시작 됩니다.

그것처럼 토지는 인간이읜 도시 문명과 함께 뗄래야 떨 수 없는 운명체로 자리 매김 하게 됩니다.

그것처럼 도시는 강 따라 생겨나기에 우리는 강남(江南) 이라고 부르고 강북(江北) 이라고 말 합니다.

즉 우리의 삶은 도시에 있고 도시는 바로 토지를 의미합니다.

수(水)란 뜻은 물이란 뜻이며 강이고 하천이고 도로를 생기게 하는 시발점이고 에너지를 공급해 주는 원천 이기고 합니다.바람은 흩어지지만 물은 모이기 때문에 인간은 물처럼 모여서 살고 물 없이는 살수 없기에 물이 있는 곳에 도시를 형성하여 촌락을 만들게 됩니다.

그래서 바람과 물의 조화 즉 음양의 조화를 잘 이해하고 어머니 품과 같은 토지를 이해 할 필요가 있다고 봅니다.

그럼 도시계획에 관한 이야기를 해보지요.

우선 도시 계획제도에 대해 이해가 필요합니다

도시 계획이란 도시를 대상으로 하는 공간 계획으로서 도시가 원활히 기능하고 미래에 더욱 발전할 수 있도록 계획하고 실천하는 것으로써 종합적이고 구체적인 계획을 의미합니다.

평택을 예를 들어 보지요

우리나라에는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이라는  제도가 있는데 이 법률을 통해서 기본적인고 개괄적인 도시 계획을 알 수가 있습니다

평택시에는 홈페이지가 있지요

그 곳을 검색해 보면  평택시 홈페이지 내에 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 내용이 나옵니다.

저 역시 파주에 살고 있기 때문에 파주시 홈페이지에 들어가서 한번 그 도시계획에 관한 이야기를 읽어 보려고 합니다.

독자 여러분도 살고 계시는 도시에 관한 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 내용을 재미 삼아 읽어 보세요.

그리고 나서 부동산 재테크에 관한 지식과 정보와 실무 경험들이 쌓인 후에 부동산 재테크로 입문 하시는 것이 바람 직 하다고 봅니다.

두서 없이 초보자라 전문 지식 없이 쓴 글을 끝까지 읽어 주셔서 감사를 드립니다

다음 시간에는 좀더 쉽고 재미있게 개괄적으로 실무적인 부동산의 원칙과 원리 공식에 대한 이야기를 하겠습니다.

덧붙임: 혹시 위의 사진에 나와 있는 MONEY PLUS 부동산잡지가 필요하신 분은 무료로 보내 드리겠습니다.

조광일
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