부동산
두 번째 칼럼에서는 부동산투자 원칙에 대한 이야기를 해 보겠습니다.
우선 60년만에 찾아 온다는 황금돼지의 해
새해에
복(福) 많이 받으세요.
항상 건강하시고 경제적으로나 문화적으로나 풍요로운 한 해
가 되시기를 기원합니다
가끔씩
경제자산과 함께 문화자산을 생각하게 됩니다.
자 그럼
새해인사는 이 정도로 마무리를 짓고 곧장 본론으로 들어가서 부동산 시장 변화에
대한 현실적이고 감각적인 이야기부터 시작하겠습니다.
몇 일
전 세밑이라 연말 연시라 대학 때 저를 가르치시고 제가 좋아하는 교수님을 모시고 동기들과 함께 저녁을 먹게 되었습니다..
그러던
중 우연히 어느 친구가 자기는 20년전 전라도에 땅을 사두었는데 지금은 대박이 나서 100배나 올랐다고 자랑을 하더군요 .
본인 소유의 토지 근처에 대기업 땅과 종교단체 땅이
있어 효과를 봤다고 했습니다..
그러나
퇴직 후에는 세금문제로 절세하기 위하여 서울에 있지 못하고 전라도에 가서
2-3년인가 살아야만 한다고 덧붙이기도 했습니다.
세상엔
공짜 점심이란 없는 법이지요
주위에
널려져 있는 사물을 얻기 위해서는 그만한 대가를 지불해야 하는 법이 아닌가 자문해 보기도 합니다
사물에는
음양이 있고 양면성이 있어 햇빛이 강할수록 그늘도 짙게 드리워지는 법이지요.
음양의
조화랄까 초연한 집착이 필요한 시점이기도 하네요..
또한 10년전에 서울에 아파트를 사 둔 사람의 서울 아파트 가격과 구리시에 사둔 구리시 아파트 가격과는 현재에 이르러서는
많은 가격차가 나고 있다고도 이야기하더군요.
위의 예에서
볼 수 있듯이 부동산 시장은 시대에 따라 변하고 요동치겠지만 기본적인 원칙이나 흐름은 변하지 않고 도도히 흘러간다는 느낌이 듭니다.
그래서
부동산 투자는 원칙을 갖고 시장의
만 변(萬 變)에 대해 불변(不變)으로 대처하면 어떨까 사료됩니다.
그럼 연역적으로 좀더 세부적인 이야기를 해 보지요.
1 부동산은 슈퍼에서 할인된 가격으로 물건을 사듯이 처음부터 할인된 싼 가격으로 매입하는 것이 바람직합니다.
즉 주식
투자의 귀재 워렌 버핏처럼 자산의
가치는 높지만 아직 덜 낮게 평가된 주식들을 다량 매입하여 오래 동안 장기
투자 하는 것처럼 시장성이 있는 부동산들을 엄선하여 싸게 구입하여 임대 수익과 시세 차익을 계산하는 것이 바람직하다고 여겨집니다.
흔히들
임대 수익과 시세차익은 상반된 개년이라고도 하는데 오히려 서로 보완해 주는 상보된 개념으로 접근하는 것이 바람직합니다..
2 개인적으로 부동산을 투자하는 것도 좋겠지만 함께 여럿이 펀드를 만들어 투자하는 것도 더 큰 수익을 낼 수 있다고 생각 됩니다.
한 개의
화살 보다는 세 개의 화살이 더
강하고 부러지지 않기 때문입니다.
가족 친척끼리
친구들이나 지인들과 아니면 동호회에서 함께 자금을 모아 부동산 투자를 할 수 있다고 사료됩니다. 그러면 더 큰 시장에서 더 좋은 매물을 만나 더 효과적인 투자를 선택 할 수 있다고 봅니다.
주식을
일반적으로 개인 투자도 할 수 있지만 간접적으로 펀드를 이용하여 할 수도 있는 이치와 같습니다 .
현실적으로
어느 대안이 유리한지는 본인의 상황과 여건에 맞게 인생관에 최적하도록 유연하고
유동적이며 독창적인 사고가 필요합니다.
즉 부동산
투자도 창의적인 생각을 요구합니다.
인젠 21세기라 친구 따라 강남에 갈 필요가 없는 세상에 우리는 살고 있지요.
저마다의
개성을 살려 삶을 호기심 있게 바라보며 개척하듯이 부동산 투자 역시 홀로서기를 해야 할 듯 싶습니다..
3 발품을 팔아 부동산 물건들을 많이 보아야 합니다
한마디로
부동산 실무 지식을 현장에서 많은
훈련을 쌓아야 부동산 매물을 보는 안목이 높아진다고 할 수 있겠지요
예를 들면
‘부자아빠 가난한 아빠’의 저자는 한 개의 부동산을 사기 위하여 1000개가 넘는 부동산을 보았다고 기염을 토하는 이야기를 오래 전 책에서 읽어 본 기억이 납니다.
워렌 버핏
역시도 한 개의 주식을 사기 위하여 수천 개의 회사 연례보고서를 읽어 보았다고 술회한 적이 있습니다.
필자 역시 이 부분이 가장 취약한 부분이기도 합니다.
전혀 부동산
실무 경험이 없기 때문에 이론적으로나마 겉핥기 식으로나 알고 있을 뿐이지요.
4. 우선은 자기 집부터 구하고 나서 여유 자금으로 투자를 해야 합니다.. 즉 본인의 집을 구할
때 집을 시세 차익으로 볼 것인가 아니면 거주가치를 더 중요하게 생각 할 것인가를 심사숙고 해서 구별 해야 합니다.
예를 들어 보지요 어느 신혼 부부가
신혼 자금 1억을 가지고 살기 편한 아파트 전세로 갈 것인가
아니면 교통도 불편하고 허름한 빌라를 자기 집으로
구입해서 살 것인가를 선택해야 합니다.
이럴 때 그 신혼 부부의 인생관과
세계관을 엿볼 수 있다고 봅니다.
대체적으로 요즈음 신혼 부부들은
편안한 아파트 전세로 가지 불편한 자기집 빌라로 가지 않는다고 합니다.
그러나 10년후나 20년후의 부동산 재산 가치는 엄격하게 다라질 수 있다고
생각 됩니다.
부동산 투자의 극단적인 한 단면이겠지요.
독자들의 현명한 판단력과 지혜로운
인생관을 기대해 봅니다.
5. 절대 무리를 해서 부동산 투자를 해서는 안됩니다.
은행에서 지나치게 많은 대출을
해서 부동산을 투자해서는 실패할 확률이 높습니다.
뉴스에 의하면 편법으로 여러 채의 아파트를 구입했지만 아파트 가격이 상승하지 않고 팔리지 않아 대출이자를 상황하지 못하고 채무 불이행으로
자살했다는 소식을 접할 수 있기 때문입니다..
역으로 지나치게 신중하다 보면
좋은 기회를 다 놓치고 후회하는 상황에 몰리기도 합니다.
운영의 묘를 살릴 수 있어야 합니다
그 근저에는 부동산에 대한 많은
경험과 지식이 동반 되어야겠지요.
꾸준한 벗으로 부동산 투자와 친구
맺기를 해야겠네요.
6. 부동산 투자는 시대적 대세의 흐름을 알고 투자하는 것이
바람직합니다.
요즈음처럼 경기가 좋지 않다고 해서 부동산 투자가 이익이 나지 않는 것도
아니며 경기가 호전되어 부동산 경기가 호황이라고 해서 많은 이익이 나는 것도 아닙니다.
전체적인 시장 흐름을 파악하면서
기회를 탐색해 볼 필요가 있습니다.
즉 많은 부동산 전문가들을 만나 보고 그들의 정보를 취합한
후에 본인에게 가장 최적한 투자 대안을 선별 할 수 있는 능력이 필요합니다.
7 부동산 투자의 기본 요소는 부동산의 입지입니다.
즉 상권 분석처럼 입지에 관한
분석이 선행조건입니다.
조금 전 위에서 이야기했던 것처럼
서울 아파트 가격과 수도권 아파트 가격은 많은 차이를 보일 수 있기 때문입니다.
다른 시각에서는 교통의 발달과
통신의 일상화로 아파트 가격에 영향을 줄 수 있다고 생각 됩니다..
또한 학군처럼 민감한 사안은 항상
변수로 남아 있겠지요
우리나라 같이 교육열이 높은 나라에서는…
그러나 또 다른 시각에서는 교육열이라는
개념도 시대에 따라 많이 변천할 수 있다고 봅니다 .
우리나라 교육열은 세계표준이 아니고
잘못 된 방향으로 과열 되어 있을 뿐이니까요.
언젠가는 거품 경제가 붕괴되듯
과열 교육열도 쇠퇴할 시기가 도래 할 수 있다고 봅니다..
물론 우리의 올바른 교육열기는
그대로 상존해야겠지만…
8. 부동산 투자를 처음 할 때부터 언제 팔 것인가에 대한
전반적인 판매 전략이 필요합니다.
계속 이 부동산을 장기 보유하여
자식들에게 유산으로 물려 줄 것인가 아니면 노후 자금으로 대체하여 사용 것인가 아니면 자식들 결혼 자금으로 사용하여 언제 어떠한 방식으로 되 팔
것인가를 신중하게 검토해 보아야 합니다.
부동산 투자는 사업처럼 투자 전략과
함께 퇴장 전략이 아주 중요하며 필수 선결 과제이기도 합니다.
8 부동산 투자는 매물에 대한 내재 가치의 의미를 충분히 인식해야 합니다.
과연 지금 살 부동산 매물에 대한 내재 가치가 얼마이고 향후 얼마 만큼의 기대 이익과 예상치 못한 손실이 발생할 지를 머릿속으로 실험하며 미래 가치의 의미를 유추하며 상상해 보아야 합니다.
바로 그것은 부동산의 토지 가치이라고
생각 할 때가 많습니다..
예를 하나 들어 보겠습니다.
필자가 총각시절 40년쯤 서울에 있는 단독 주택에 살 때 집을 부모님께서 팔았는데 부동산 매매 가격이
단지 부동산 토지 평수로만 계산하고 건물 값은 받지 못한 것으로 기억하고 있습니다.
지금도 이런 상황은 별반 다르지
않다고 봅니다
아파트는 건물로만 이루어 지고 토지는 별로 가지고
있지 못하기 때문에 건물로 인한 감가상각이 되어 하락할 수밖에 없다고 봅니다..
그럼 면에서는 토지를 많이 가질 수 있는 단독 주택에 사는 것이 훗날 집을 팔 때 아파트 보다
더 유리 할 수도 있다고 봅니다.
물론 사는 동안은 불편하겠지요. 또한 팔려고 할 때 환금성에도 문제를
일으킬 수 있다고 봅니다.
반대로 우리나라 사람들이 선호하는
아파트는 편하지만 공급 과잉으로 인해 점점 가격이 하락 할 수 밖에 없다고
생각합니다.
특별한 경우에는 예외가 있을 수는 있겠지요
즉 ‘땅 값이 올라야 집값이 오른다’는 대 원칙을 항상 유념해 두시면 좋을
것 같군요.
9. 부동산 경기는 전체 시장 경기와 밀접하게 관련 되어 있습니다.
넓은 거시 경제를 바라 봐야 합니다..
특히 우리나라는 수출이 차지하는
비중이 높기 때문에 세계 정치 경제와 밀접한 관련이 있습니다.
일본의 부동산 사장 상황 중에서 10억엔 짜리 아파트가 2-3억으로 급락 하였는데도 팔리지도 않고 부동산 거품경제가 붕괴 되었다는 뉴스를 접하곤 합니다.
일본 부동산 시장에 대해서는 언제
기회가 되면 설명해 보겠습니다.
우리나라도 일본처럼 인구가 초
고령화로 급속히 확산되어 가는 것처럼 일본 모델로 부동산 시장이 흘러 갈수
있는 소지도 있기 때문입니다.
그리고 우리나라에도 그런 부동산
거품경제 쓰나미가 몰려 올 수 있기 때문이기도 합니다.
그런 시각의 이야기는 추후에 기회가
되면 다시 이야기 하겠습니다.
그것처럼 장기 불황일 때는 부동산
경기 역시 함께 동반 하락하며 거래가 부진 할 수 있습니다.
요즈음이 그런 시장 상황이라고
볼 수 있습니다
주위에서 아파트를 팔려고 부동산
중개사에 내어 놓아도 팔리지 않는다는 이야기를 듣곤 합니다.
10 부동산 시장 역시도 새로운 패러다임 시대가 오고 있다고
느낍니다. 그 새로운 패러다임이
무엇일까?
곰곰이 생각합니다
꾸준히 이 주제를 생각하려고 합니다.
4차 지식 정보화 혁명시대가 우리 곁으로 다가 오고 있네요.
새로운 지식과 많은 정보를 가진
자가 더 이길 확률이 높은 시대로
가고 있는 듯 합니다.
부동산 역시도 예외가 될 수는
없겠지요.
결론적으로 소감이나 느낌을 이야기하면
사족을 하나 답니다.
작년에 우연히 어깨 너머로 잠시
배운 부동산 관련 일이 이젠 친구처럼 다가오고 있습니다.
정서상으로는 느낌상으로는 커다란
괴물이 다가오고 있다는 느낌이 들 때도 있습니다.
부동산 시장이 워낙 큰 시장이고
우리나라 사람들이 워낙 부동산을 좋아하고 있으며 중산층 대부분의 소유 자산이 70-80%가 부동산 소유라고
뉴스에서 접했기 때문인지도 모르겠군요.
단지 그 괴물이 우리들의 이해와
정성으로 천사로 변환되기를 간절히 소망할 뿐입니다.
아직도
갈 길이 멀고 험하겠지만 이번
기회에 친구 삼아 벗하며 동행하려고 합니다.
우선 중요한 것이 꾸준히 그리고
많이 부동산에 관한 지식을 습득하고 투자를 많이 해 보는 것이겠지요.
독자들께서도 항상 부동산 관련
지식을 벗하며 꾸준히 생각하고 현장을 답사하다 보면 좀 더 좋은 결과가 도래 하리라 확신합니다
진인사대천명 이라고 흔히들 이야기
하잖아요
동네 도서관에서 부동산 관련 책들을
빌려서 읽어 보면 가끔씩 문뜩 ‘부동산과 사업은 너무 흡사하게 닮아 있다’라는 느낌을 받게 되어 전율을 느낄 때가 있습니다.
초록은 동색이랄까…
사물은 일맥상통하는 면이 있는
편이지만 부동산 투자와 사업은 일반적으로 싸게 사서 비싸게 파는 것이 아닐까 곰곰이 생각해 봅니다.
이것이 장사나 부동산이나 같은
동일한 대원칙인지도 모르겠군요.
3번 째 칼럼에서는 좀더 실무적인 이야기와 부동산 정보에 관한 내용을 실어 보도록 하겠습니다.
좀더 세부적인 자료나 정보는 전화나
이 메일로 문의 바랍니다..
주위에 있는 부동산 전문가들과
함께 성실하게 답변해 드리겠습니다.
한파에 감기에 조심하시기 바라며
새해에 복 많이 받으세요
하늘 무역
조광일
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